Mietrechtsreform zum 01.05.2013 Änderungen, über die Mieter und Vermieter Bescheid wissen sollten

Wir informieren Sie über die 6 wichtigen Punkte bei der am 01.05.2013 in Kraft getretenen Mietrechtsform.

  1. Energetische Modernisierung

Unter energetische Modernisierung versteht man Umbauarbeiten am Mietobjekt, die in der Folge dafür sorgen, dass ein Mieter nachhaltige Energieeinsparungen erfahren kann. Der Vorteil des Vermieters liegt auf der Hand: Die Immobilie steigt im Wert und es kann u.U. eine Mietpreiserhöhung angestrebt werden.

 

Als Anreiz für den Vermieter wurde die energetische Modernisierung als neuer Mieterhöhungsgrund ins Gesetz aufgenommen. Bitte erkundigen Sie sich vorab genau, welche Sanierungen unter den energetischen Gesichtspunkt fallen. Während die Solaranlage für die Warmwasserbereitung den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt, gilt die Installation einer Fotovoltaikanlage nicht als energetische Modernisierung.

 

Einer der wichtigsten Punkte bei dieser Gesetzesänderung  ist der begrenzte Minderungsausschluss.

Da solche Umbaumaßnahmen in der Regel mit Lärm, Bauschmutz und Gerüst vor dem Haus einhergeht, konnte ein Mieter bisher von Beginn der Umbaumaßnahme an wegen Nutzungsbeeinträchtigung der Mietsache die Mietzahlung mindern.

Dies wurde nun dahin gehend geändert, dass eine Minderung erst nach 3 Monaten möglich ist. Dies rechtfertige sich aus der Tatsache, dass der Mieter auf Grund der Sanierungen in der Zukunft geringere Nebenkosten bzw. Energiekosten zu zahlen hat.

Sind die Umbauarbeiten mit Ablauf des dritten Monats nicht beendet und der Mieter hat noch immer Beeinträchtigungen in der Mietsachennutzung, ist eine Minderung erlaubt.

 

Wichtig: Dieser begrenzte Minderungsausschluss gilt nur für die energetische Sanierung/Modernisierung. Bei allen anderen Umbauarbeiten am und in der Mietsache ist die Minderung nicht eingeschränkt. Die Minderung ist auch dann von Beginn an möglich, wenn der Mieter die Mietsache während der Arbeiten ganz oder zeitweise gar nicht nutzen kann.

Für alle (also nicht nur für energetische) Modernisierungen gilt, dass die Mietrechtsänderung eine Beschleunigung von Modernisierungsmaßnahmen vorsieht. Konnte der Mieter bisher wegen wirtschaftlicher Härte (auf Grund der zur erwartenden Mieterhöhungen) bereits bei der Umbauankündigung geltend machen, so wird dies künftig erst in einem Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Arbeiten und Erhöhung der Miete entschieden.

Der Vermieter hat so die Möglichkeit, die Arbeiten wie geplant durchzuführen, ob er aber tatsächlich eine höhere Miete erhält, wird im Einzelfall erst danach entschieden werden. Wird dem Mieter unzumutbare wirtschaftliche Härte zugestanden, gilt dies auch dann, wenn er grundsätzlich den Umbauarbeiten zugestimmt hat.

 

Wichtig: Diese Vorschriften gelten ausschließlich für wirtschaftliche Härtefälle. Bringt der Mieter zum Beispiel gesundheitliche Gründe ins Spiel, werden diese vorab entschieden.

Gelockert wurde auch der Nachweis vom Effekt der Modernisierungsmaßnahme.

War es bisher gängige Praxis, dass dem Vermieter oft hohe Kosten durch Sachverständigengutachten entstanden, die den Effekt der Modernisierungsmaßnahme detailliert vorlegten. Zukünftig kann sich der Vermieter auf bereits anerkannte Pauschalwerte beziehen. Dies gilt sowohl für die Ankündigung der Umbauarbeiten als auch für die Ankündigung der Mieterhöhung.

Weiterhin wurde festgelegt, dass der Vermieter auf das Härte-Einspruchsrecht bereits in der Umbauankündigung ausdrücklich hinweisen muss. Unter „ausdrücklich“ versteht das ein Gericht, dass der Hinweis deutlich verständlich auf die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen hinweist und im Schreiben selbst so positioniert ist, dass ein Überlesen/Übersehen nicht möglich ist. Ein Versäumnis dieser Fristenauslösung (in der Regel 1 Monat nach Erhalt der Ankündigung) kann dazu führen, dass Umbauarbeiten nicht durchgeführt und/oder Mieterhöhungen nicht erwirkt werden können.

 

Die Kostenumlagebestimmungen wurden nicht geändert. Modernisierungsmaßnahmen können auch weiterhin bis zu einer Höhe von 11% jährlich geltend gemacht werden.

  1. Beschleunigung bei der Räumung

Ist ein Mieter zahlungsunwillig oder – unfähig, summieren sich schnell Mietausfälle in mehrstellige Beträge. Zieht der Mieter nicht freiwillig aus und der Vermieter ist gezwungen, ein Räumungsverfahren einzuleiten, steigen die Kosten weiter und ist der Mieter tatsächlich zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter auf diesen Kosten sitzen.

 

Die Mietrechtsreform sieht jetzt vor, dass Räumungsprozesse „vorrangig und beschleunigt“ durchzuführen sind, so dass dem Vermieter die Mietsache schneller wieder zur Verfügung steht.

Um zusätzlichen Mietausfall zu vermeiden, hat der Vermieter die Möglichkeit die Räumungsklage mit dem Erlass einer Sicherungsanordnung zu verbinden. Der Mieter muss dann eine Sicherheit für weiter Mietbeträge aufbringen, diese kann in Form von Bargeld, Bankbürgschaft aber auch in Form einer sachlichen Sicherheitsleistung geschehen. Ist der Mieter nicht in der Lage, diese zu leisten, kann er nun zügig einen Räumungstitel bekommen, in dem er Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragt.

Der einstweilige Rechtsschutz wird auch dafür Sorge tragen, dass die Wohnung auch dann zügig geräumt werden kann, wenn bei der Räumung ein bis dato unbekannter Untermieter in der Wohnung ist. Zwar darf ein Gerichtsvollzieher auch weiterhin nur dann räumen, wenn der vorliegende Titel alle in der Wohnung wohnenden Personen miteinbezieht; durch den einstweiligen Rechtsschutz wird aber der Titel zeitnah auch auf den „neuen“ Untermieter erweitert.

  1. Nichterbringung von Sicherheitsleistung ist Kündigungsgrund

Zahlt ein Mieter die vereinbarte Kaution nicht, so kann der Vermieter künftig eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung schicken, auch dann, wenn ein Teil der Kaution bereits gezahlt wurde. Dies gilt allerdings nur, wenn der Mieter mit Sicherheitsleistungen in Höhe von zwei Monatskaltmieten im Verzug ist.

Auch gilt diese Regelung nur für Fälle, die ab dem 01.05.2013 eingetreten sind.

  1. „Münchner Modell nicht mehr möglich

Das Gesetz sieht einen grundsätzlich einen dreijährigen Kündigungsschutz wegen Eigenbedarf vor, wenn der Mietvertrag bereits galt, als die Wohnung zum Eigentum umgewandelt wurde. Das „Münchner Modell“ bediente sich hier einer Gesetzeslücke, die es Gesellschaften bürgerlichen Rechts möglich machte, Wohnungen zu kaufen, eine Kündigung wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters auszusprechen und die Wohnung erst dann in Wohneigentum umzuwandeln.

Diese Praxis ist nun nicht mehr möglich. Auch bei einem Objektgesamtkauf durch mehrere Personen ist eine Eigenbedarfskündigung nicht vor Ablauf der 3-Jahres Frist möglich.

  1. Kappungsgrenze bei „Wohnungsnot“

Der Regelfall sagt, dass der Vermieter die Miete um maximal 20% in 3 Jahren anheben darf, um die Miete so dem ortsüblichen Niveau anzupassen. Dies soll auch in der Mehrzahl der Fälle so bleiben. Ab nun haben Landesregierungen aber die Möglichkeit per Rechtsverordnung bestimmte Gebiete mit „Wohnungsnot“ festzulegen. Dort kann die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um 15% erhöht werden.  Die Rechtsverordnung hat eine Dauer von maximal 5 Jahren.
Wichtig: Solange das Bundesland noch keine entsprechende Rechtsverordnung für ein Gebiet beschlossen hat, gilt weiterhin §558 BGB.

  1. Wärmecontracting

Zwar erst zum 01.07.2013 wirksam, aber gut zu wissen, sind die Änderungen hinsichtlich Contracting. Hier wird es einen eigenen Paragrafen geben. Man spricht vom Wärmecontracting, wenn der Vermieter keine eigene Heizung mehr hat, sondern ein spezialisiertes Unternehmen als Wärmelieferant beauftragt. Dies kann Energie sparend sein oder energieeffizienter sein.  Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Mieter bezüglich der Umstellung nicht gefragt werden und die Kosten können anstelle der bisher gezahlten Heizkosten umgelegt werden.

Die Voraussetzungen:
1. Eine Bestandsanlage muss in der Effizienz wesentlich verbessert werden, es muss eine neue Anlage errichtet werden oder die Wärme muss aus einem Wärmenetz geliefert werden.

2.  Kostenneutralität für den Mieter: Nach Umstellung dürfen die Kosten für Wassererwärmung und Heizung nicht höher liegen als vor der Umstellung.

3. Der Mieter muss rechtzeitig informiert (nicht gefragt) werden, so dass er die Möglichkeit der Überprüfung hat, ob die Voraussetzungen 1 und 2 zutreffen.

 

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel keine Rechtsberatung darstellt. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder an zuständige Behörden im Bereich Ihres Mietobjektes.

 

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